Rawabi, un mirage devenu oasis

Elle est le principal employeur des territoires palestiniens : la première ville planifiée palestinienne va accueillir ses habitants cet été.

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March 5, 2013 14:39
Developer's drawings of Rawabi

Rawabi drawing 311. (photo credit: Public Domain)

Les entrepreneurs étrangers sont comme pétrifiés en écoutant parler l’homme à l’initiative du projet de la première ville palestinienne. Bashar al-Masri décrit son parcours qui l’a mené du rêve à la réalité. Tout a démarré un jour de 2008 : il se trouve alors au Qatar, premier arrêt d’une tournée dans les Etats du Golfe, pour une collecte de fonds. Il avait escompté recevoir « entre 1 et 10 millions de dollars ». A son grand étonnement, il en récoltera des centaines, assez pour couvrir à la fois les fonds propres et le financement et permettre à Rawabi (les collines, en arabe) de voir le jour.

« Cela a été le plus beau jour de ma vie professionnelle », déclare fièrement Masri, ingénieur chimiste devenu promoteur immobilier. L’audience impressionnée est assise dans le bureau des ventes ultramoderne qui offre une vue magnifique sur la Judée-Samarie et l’énorme chantier immobilier en cours.

Bien que Rawabi soit encore à des mois de pouvoir accueillir ses premiers habitants, la ville est déjà le plus grand employeur des territoires palestiniens, avec plus de 3 000 travailleurs sur le site.

A la fin de l’été 

Du sommet de la colline, située à environ dix kilomètres au nord de Ramallah, on découvre par un jour clair une vue spectaculaire de la côte méditerranéenne, avec Tel-Aviv en point de mire. Rawabi se développera en trois phases : la première, déjà en cours, prévoit 1 400 appartements, un tiers du futur centre commercial, plusieurs écoles, toute l’infrastructure de la ville, un parc et un amphithéâtre de 20 000 sièges.

Quel que soit le jour, on rencontre sur le site un défilé d’acheteurs potentiels : grâce à la vue générale en 3D du projet que propose le centre des visiteurs, une prouesse technologique de vidéos, ils peuvent visiter les appartements et se faire une idée de ce que sera la vie dans cette ville utopique palestinienne. Mais aussi des dignitaires, groupes multinationaux, missions d’études interconfessionnelles, un « who’s who » de curieux, attirés par le tapage médiatique que suscite l’initiative. Parmi les notables, on peut noter le nouveau secrétaire d’Etat américain John Kerry et le secrétaire des Nations unies, Ban Ki-moon.

Pour le consul général américain à Jérusalem, Michael Ratney, lui aussi venu récemment, Rawabi constitue « un véritable projet de développement du secteur privé palestinien » et en tant que tel, il « peut doter la région d’un habitat de qualité dont elle a cruellement besoin, créer des opportunités d’emplois – par milliers – et booster la croissance du secteur privé dans l’économie palestinienne ».

Masri est le directeur général de Massar International, qui, grâce au soutien du gouvernement qatari, emploie des milliers de personnes, s’assure que les délais seront bien tenus. Selon lui, Rawabi devrait, d’ici sept ans, devenir une ville de plus de 40 000 habitants, avec les premiers résidents qui s’installeront d’ici la fin de l’été 2013. « Les deux premiers quartiers sont presque achevés et vous pouvez voir la construction du centre ville, des théâtres, des cafés et des bureaux. Là où les habitants iront travailler tous les jours. » 

Du jamais vu

En plus d’offrir différentes options de logements aux acheteurs potentiels, Rawabi offre une vision totalement nouvelle. Le concept de la maison livrée clés en main, où le nouveau propriétaire n’a qu’à poser ses valises et s’installer, n’existe pas dans les territoires palestiniens.

Autre nouveauté pour le Palestinien : offrir la possibilité à des familles (dont la taille médiane est de cinq personnes) de classe moyenne d’avoir accès à la propriété et à des prêts bancaires est sans précédent. Enfin, face à une société palestinienne souvent traditionnelle, le projet promeut un mode de vie « vert et sain », dans une ville dont le motto est : « vivre, travailler et jouer ». Seule concession à la culture locale, mettre en valeur « la marche » plutôt que « le jogging », considéré comme « occidental ».

6 000 unités d’habitation occuperont 25 % de la surface totale et formeront le coeur de cette communauté appelée à devenir, à terme, plus dense que celle de Ramallah ou El- Bireh.

Pour les prix, il faut compter entre 75 000 à 150 000 dollars pour la majorité des unités d’une superficie comprise entre 130 à 230 mètres carrés. 2 % des logements seront des appartements haut de gamme. Enfin, 16 habitations avec terrasses (penthouses) pourront atteindre jusqu’à 600 000 dollars.

Prochainement, l’Autorité palestinienne devrait voter une résolution pour établir une municipalité à Rawabi. Un conseil municipal, dont les 14 membres seront issus des secteurs privé, civil et public, sera nommé pour gouverner et ce, jusqu’aux élections municipales. Ces dernières auront lieu quand la ville atteindra 5 000 résidents, un maire sera alors élu.

Quand l’eau ne coule pas de source

Rawabi a déjà son lot de bonnes et mauvaises surprises.

Côté positif, la « pierre de Rawabi » qui provient des grandes dalles jaunes des collines avoisinantes et dont on se sert pour toutes les façades des bâtiments de la ville naissante, ainsi que la « pierre grise » utilisée pour les escaliers et l’intérieur se sont révélées être des valeurs marchandes non négligeables.

Les difficultés sont toutefois nombreuses. Face à la pression économique locale et globale, Masri veut répondre par la création d’emplois, mais note-t-il, « chaque fois que nous enregistrons une avancée, un contretemps d’ordre politique effraie les compagnies internationales. Le dernier était l’attaque de Gaza (novembre 2012 l’opération “Pilier de défense”) qui a effrayé de nombreux investisseurs. » Néanmoins, la ville compte déjà des entreprises de technologies de l’information, une compagnie de soustraitance, une entreprise de télécommunications, un centre d’appels, et plusieurs banques. Selon Amir Dijani, directeur de Baytim, entreprise d’immobilier, filiale de Massar : « Rawabi devra être en mesure de fournir 1 500 emplois quand elle commencera à être habitée et 5 000 postes additionnels seront nécessaires dans les trois années suivantes. » L’accès constitue également un problème majeur. En 2012, Masri a reçu l’approbation du gouvernement israélien pour la construction d’une route temporaire pour les véhicules nécessaires aux travaux – puisqu’une partie du site de construction est située en zone C, sur laquelle Israël exerce un contrôle militaire et administratif. Mais celle-ci se révèle déjà insuffisante. Il en réclame désormais une seconde pour une route permanente, plus longue, jusqu’à Ramallah.

Autre obstacle de taille : l’alimentation en eau, pour laquelle la collaboration d’Israël est indispensable. Masri estime que la quantité allouée par Israël suffit à peine pour satisfaire les besoins de construction et de la première partie du projet de 2013. Il tente donc de faire pression sur l’Autorité palestinienne et sur Israël pour bénéficier d’un quota plus important, ainsi que d’une nouvelle source d’approvisionnement.

Ces difficultés rencontrées quant à la route d’accès et la distribution d’eau ont « fait grimper les coûts du projet », déplore Masri, « car la solution alternative pour approvisionner la ville en eau, via des camions-citernes, est très onéreuse ». Et pour pallier le problème de transport du matériel, il a fallu trouver des solutions de stockage sur site, soit une hausse des coûts de construction de 60 à 70 millions de dollars. Des frais imprévus qui vont se répercuter sur le prix final payé par le consommateur.

Les locaux d’abord 

Mais au fait, qui seront les habitants de Rawabi ? D’après Masri, la population cible est d’abord locale, suivie par les résidents des pays du Golfe, d’Amérique du Nord et du Sud.

Toutefois, pour acheter, les résidents de l’étranger devront attendre l’installation des 10 000 premiers Rawabiens. Pour mieux prévenir le phénomène de « ville-fantôme » – où des résidents étrangers achètent des appartements sans y habiter – les propriétaires du continent américain seront limités à 5 % de la population au cours des cinq prochaines années. De plus, les étrangers – qu’il s’agisse d’un Palestinien vivant à Dubaï ou même à Jérusalem – ne pourront acheter sans l’autorisation de l’Autorité palestinienne.

Pour habiter à Rawabi, il faudra montrer patte blanche. Un jeune couple de pédiatres de Jérusalem-Est en témoigne.

Très motivés à l’idée de s’installer à Rawabi, ils avaient fait un dépôt de 500 dollars pour bloquer un appartement, avant de se trouver confrontés à un problème administratif.

Les deux époux travaillent pour des organisations du système de santé israélien, et leurs salaires sont donc versés sur un compte bancaire de l’Etat hébreu. Selon la banque cairote Amman, s’ils veulent prétendre à l’acquisition d’un bien à Rawabi, leurs rémunérations doivent uniquement s’effectuer sur des comptes bancaires palestiniens. Mais Masri se fait rassurant : « Ces problèmes sont spécifiques et les banques les résoudront. » 


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