Le mois dernier, un rapport officiel était publié : le
marché de l’immobilier de Jérusalem montrerait quelques signes de relance.
Pour preuve, la légère reprise, en janvier dernier, des mises en chantier à
Jérusalem et Tel-Aviv par rapport à l’année précédente. Alors qu’Israël, dans
son ensemble, enregistrerait une baisse de 19 %. En 2011, les prix à Jérusalem
avaient augmenté de 5 % par rapport à une hausse de seulement 3 % dans
l’ensemble du pays. A la fin de l’année 2011, le prix moyen d’un logement à
Jérusalem était de 1,69 million de shekels. Mais que représentent réellement
ces valeurs ? Selon Ohad Dannus, président de l’association d’évaluation des
biens immobiliers en Israël, il est difficile de déterminer si les chiffres de
janvier constituent le début d’une nouvelle tendance ou juste un décalage
temporaire.
Mais d’après lui, la situation immobilière à Jérusalem a toujours été
différente comparée aux autres parties du pays. Une opinion que ne partage pas
Itzik Levy, directeur général de l’agence Ambassador. “Cela fait partie de
l’économie locale, et de façon générale, la montée et le reflux de la marée
économique touchent tout le monde”, explique-t-il. “La chute de la demande à
Jérusalem est similaire à celle
subie par d’autres villes d’Israël. Certes, la demande étrangère de biens
immobiliers est plus forte dans la capitale, mais elle reste minuscule par
rapport à la demande globale. Elle a un impact très fort sur
le marché du luxe, et très faible sur le marché dans sa globalité.”
Pour Alyssa Friedland, gestionnaire et propriétaire de l’agence Vision Re/Max à
Jérusalem, la capitale “est une ville de contrastes”. Un appartement de trois
pièces dans le quartier de classe moyenne de Armon Hanatziv s’échange à 12 000
/ 15 000 shekels le mètre carré, tandis qu’une luxueuse maison, rue Emek
Refaïm, dans la Moshava Guermanit, est vendue sur la base de 60 000 shekels le
mètre carré.
L’un des marchés les plus actifs au monde
Le marché de l’immobilier a connu des
hauts et des bas, poursuit Friedland, “mais ces cinq dernières années,
Jérusalem a été citée comme l’une des villes les plus actives au monde, avec
une hausse des prix de plus de 67 % depuis mai 2007, et de 12 % depuis août
2010. La fin de l’année 2011 et le début de l’année 2012 ont vu un
ralentissement du nombre d’acheteurs, mais depuis le mois de février, les
transactions reprennent.”
Et ce, pour un certain nombre de raisons selon Friedland. “Nous constatons
depuis février une forte tendance des acheteurs locaux à vouloir emménager dans
de plus grandes maisons. Les taux hypothécaires attractifs pourraient également
constituer un facteur important pour ce mouvement accru sur le marché.”
Puis, ajoute-t-elle, il y a la question de l’offre. “La demande se développe
peut-être, mais l’offre est encore limitée. Le ministère du Logement
commercialise des terrains à bâtir dans les zones périphériques, probablement
pour atténuer la pénurie. Mais en 2011, les mises en chantier à Jérusalem ont
augmenté de 7,7 % seulement par rapport à 9 % en Israël dans son ensemble. Et
cela a inévitablement un effet sur le marché.”
Ariel Rahamim, vice-président du marketing et du développement commercial de
l’entreprise de construction et de développement Yehouda Rahamim, est
optimiste, mais reste prudent. “A Jérusalem, nous avons eu, et aurons
probablement à l’avenir, de sérieux problèmes d’offre”, explique-t-il. “La
quantité de terrains disponibles est limitée, et par conséquent très chère.
Lorsque les perspectives dans l’industrie immobilière sont incertaines, il y a
une limite à ce que nous sommes prêts à payer pour un terrain à construire.
Nous avons un projet très prestigieux appelé Highend, situé dans l’ancienne
cour du ministère des Affaires étrangères, et au cours des deux derniers mois,
la demande n’a pas cessé. Nous travaillons également sur un projet à Kiryat
Yovel, avec 290 appartements, beaucoup moins haut de gamme que le précédent.
Nous ne sommes pas encore en phase de construction, mais avons déjà vendu
plusieurs appartements. Si j’en crois mon expérience, la demande à Jérusalem
est en train de grimper.”
Ne pas se laisser berner par les chiffres
Pourtant, bon nombre de constructeurs
font état d’une amélioration des ventes, non seulement à Jérusalem, mais aussi
à Tel-Aviv ou Haïfa, ainsi que dans la majorité des autres régions du pays.
Assaf Aviv, cependant, se montre plus sceptique que ses collègues. Sa société
de construction et de développement est principalement impliquée dans la
construction à Jérusalem et ses environs. D’où sa profonde connaissance du
marché immobilier de la capitale. “Je peux ressentir l’amélioration des
ventes”, admet-il, “mais cela ne signifie pas que nous constituons une
exception. Il est vrai que les mises en chantier ont augmenté ces derniers mois
par rapport à la moyenne nationale, mais en 2011 elles avaient tellement baissé
que nous allons finalement arriver à une situation stable.”
Il semble donc que même si la demande et les mises en chantier à Jérusalem sont
en augmentation, les experts en la matière s’accordent à dire que la situation
immobilière de Jérusalem n’est pas si différente des autres parties d’Israël,
du moins quand il s’agit de marché résidentiel. La configuration varie
seulement en ce que les Juifs riches de la diaspora achètent à Jérusalem de
coûteuses propriétés, suite à l’amélioration de la situation économique aux
Etats-Unis et au Royaume-Uni.
Le réel changement réside dans l’augmentation de la demande pour l’immobilier
commercial en centre-ville.
Mais il s’agit là d’une configuration temporaire, résultant de l’évolution de
Jérusalem et qui a très peu à voir avec l’essentiel de l’immobilier.
* * * *
Mini-révolution urbaine
Jusque dans les années 1980, le centre de Jérusalem, à
savoir la rue Yaffo et les quartiers environnants, était la principale zone
commerçante de la ville. Le lieu de shopping privilégié par les habitants de
Jérusalem, de tous niveaux sociaux et de toutes origines. Mais avec l’avènement
des centres commerciaux, la situation a commencé à changer. Le “Canion Malha”
est vite devenu un point phare de l’activité commerciale, et le point de repère
où il fait bon s’implanter pour les propriétaires de magasins.
En conséquence, les petites boutiques de la rue Yaffo ont progressivement perdu
de leur attrait. Puis les problèmes de circulation, embouteillages à répétition
et travaux en tous genres ont définitivement relégué le centre-ville au second
plan.
Aujourd’hui, cependant, une mini-révolution urbaine s’opère et la demande se
refait croissante. La raison est double : les centres commerciaux perdent de
leur éclat ; et la mise en place du tramway résout une partie des problèmes de
trafic.
Pour Zvi Barak, chef du département commercial de l’agence Anglo-Saxon à
Jérusalem, il y a d’autres points à considérer. “La rénovation de la zone par
la municipalité, ainsi que la réparation et la modernisation de
l’infrastructure, y compris le tramway, ont engendré la croissance de la
demande commerciale immobilière.
Mais ce n’est pas la seule raison”, assure-t-il.
“Il existe une tendance dans le secteur des affaires qui consiste à revenir à
l’essentiel. Par ailleurs, les prix dans le centre-ville ont plongé, un
paramètre attrayant pour les propriétaires de magasins, lassés des loyers dans
les centres commerciaux. Les chiffres le confirment : le loyer mensuel d’une
boutique dans un centre oscille autour de 300 shekels par mètre carré minimum,
pour 200 shekels seulement rue Yaffo.