Chic et agréable

Har Adar, en périphérie de Jérusalem, est un coin aisé et demandé. Mais qui dit chic, dit aussi inaccessible.

By JOHN BENZAQUEN
March 19, 2013 14:30
4 minute read.
Har Adar

Har Adar home. (photo credit: Courtesy Har Adar Local Council)

 
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Jérusalem est la plus grande ville d’Israël en terme de population.
Elle dispose également d’une région métropolitaine importante qui englobe de nombreuses agglomérations urbaines, ou villes satellites, dont la majorité des habitants travaillent à Jérusalem. Les « satellites » sont des villes comme Maalé Adoumim ou Kiryat Arba, ainsi que les communautés rurales, au nord, au sud et à l’ouest de la capitale.

Les zones urbaines à l’ouest sont habitées principalement par des familles et des individus d’un niveau de vie relativement élevé socioéconomiquement parlant. Il s’agit de hiérosolomytains de naissance qui veulent vivre aux abords de la capitale dans des maisons unifamiliales ou jumelées et bénéficier de leurs propres jardins privés.

Une de ces localités est Har Adar, située à 15 kilomètres à l’ouest de Jérusalem, sur la Ligne verte qui sépare Israël et la Judée-Samarie.

Le centre urbain moderne de Har Adar a été fondé en 1982. Il s’agit d’une communauté qui dispose d’un conseil élu par ses membres. Elle compte environ 850 ménages et une population de quelque 4 000 âmes. Les fondateurs étaient, pour la plupart, des habitants de Jérusalem qui aspiraient à un environnement rural, mais à proximité de la grande métropole.

Les 100 familles fondatrices ont créé de toutes pièces un règlement communal, ce qui signifiait que tous ceux qui prétendaient venir s’y installer devaient être acceptés par le comité. En raison de la taille actuelle de l’implantation, cette pratique a pris fin.

Har Adar est un endroit agréable à vivre et très demandé. Située en hauteur, elle bénéficie d’un climat très sain, frais et sec. Le panorama depuis l’ensemble de la communauté est à couper le souffle, avec une vue panoramique sur les collines de Jérusalem. Ce qui a d’ailleurs un impact très important sur le marché de l’immobilier.

Toutes les entités urbaines en Israël sont classées selon une échelle socioéconomique qui va de 1 à 10. Des entités urbaines haut de gamme comme Omer dans le sud, et Savyon et Kfar Shmaryahou dans le centre appartiennent à la catégorie 10. Har Adar est au sommet de la neuvième catégorie. Ce qui signifie que ses résidents sont aisés voire très aisés. Le salaire mensuel moyen par famille est de 16 100 shekels.

Cela a aussi une incidence sur la situation de l’immobilier à Har Adar, ainsi que sur sa situation financière.

Selon l’index Business Data Israël, Har Adar et Kfar Shmaryahou sont les entités municipales les plus stables financièrement en Israël, et leur excédent per capita est le plus élevé du pays.

Forte demande potentielle vs. faible demande réelle 

Har Adar est divisée en deux parties – Shlav Alef (partie 1) et Shlav Bet (partie 2). La première partie est constituée de logements construits entre 1982 et 1990 par les premiers habitants et ceux qui ont acquis des terres immédiatement après. La partie 2 abrite des maisons érigées sur des terres affectées par l’Autorité des terres d’Israël il y a 12 ans.

Les logements de la partie 1 ont des parcelles relativement importantes de plus de 600 m2, dont certaines peuvent même atteindre 850 m2.

Dans la partie 2, les terrains sont beaucoup plus petits – 300 m2 en moyenne, avec de nombreuses habitations jumelées. Néanmoins, les logements de la partie 2 ont tendance à être plus chers et peuvent coûter plus de 4 millions de shekels. Motif : ils sont plus modernes, et équipés d’un large éventail de nouvelles technologies. Les propriétaires ont également fait appel à des matériaux de construction de qualité, alors que la plupart des logements de la partie 1 ont été construits avec des matériaux de base. Ils s’acquièrent en général pour 3 à 3,5 millions de shekels.

Selon Tami Diliam, de l’agence immobilière Anglo-Saxon, le marché de l’immobilier à Har Adar est unique.

« Har Adar est un endroit agréable à vivre, en tant que résident, je peux en témoigner. Par conséquent, la demande potentielle est très importante, mais il y a un problème de prix. » En dépit d’une offre supérieure à la demande, le nombre de transactions est relativement faible. Les propriétés sur le marché sont détenues par des familles. Beaucoup aimeraient vendre pour améliorer leur niveau de vie, mais leurs prétentions sont bien souvent supérieures à la valeur réelle de leurs biens.

Ainsi, malgré une forte demande potentielle, la demande réelle est faible car peu d’acheteurs sont prêts à payer le prix demandé. Et puisque la plupart des propriétaires actuels ne sont pas à court d’argent, ils ne sont pas pressés et préfèrent attendre le bon client plutôt que de faire des compromis », explique Diliam.

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