Du neuf sur du vieux

Les rénovations urbaines gagnent du terrain dans le pays : un moyen d’augmenter les unités de logement dans une zone à forte densité. Mais les obstacles bureaucratiques subsistent.

By JOHN BENZAQUEN
March 5, 2013 15:08
4 minute read.
Le programme de rénovation urbaine est le moyen idéal pour augmenter le parc immobilier

0603JFR23 521. (photo credit: DR)

Les prix de l’immobilier en Israël atteignent des sommets et la raison est simple : Israël est un petit pays très dense où les terrains constructibles sont une denrée rare. Cette pénurie est particulièrement vraie dans les grandes villes du centre comme Tel-Aviv et les banlieues satellites qui l’entourent, comme Givatayim et Ramat Gan.

Là, les terrains constructibles sont pratiquement épuisés.
Et, puisque la demande en ces lieux est élevée, elle dépasse l’offre en permanence.

Une solution – ne serait-ce que partielle – à ce problème persistant est la rénovation urbaine. En d’autres mots, il s’agit de démolir de vieux bâtiments résidentiels qui comprennent un petit nombre d’appartements et de les remplacer par des gratte-ciel – ou, alternativement, ajouter des étages à des bâtiments existants.
Ce type de rénovation urbaine prend de l’ampleur, et il est décliné sous deux formes.

La première est appelée « Pinoui Binoui » – évacué et construit – qui consiste à persuader les habitants de petits immeubles d’accepter des logements neufs et spacieux sur un autre site, puis à raser les appartements anciens pour reconstruire plus grand à leur place.

La deuxième option est appelée « Tama 38 » (plan d’urbanisme). Elle a été mise en place comme un moyen de fortifier les édifices existants contre la menace d’un tremblement de terre. Les constructeurs immobiliers qui prennent la responsabilité du projet effectuent les travaux à leurs frais, mais ils reçoivent alors la possibilité de construire un ou deux étages supplémentaires dont ils obtiennent la jouissance et qu’ils peuvent donc revendre.

A l’heure actuelle, beaucoup estiment que le processus de renouvellement urbain est trop lent, et qu’une meilleure législation pour réduire les obstacles bureaucratiques pourrait activer les choses. Mais selon une étude menée par le service économique de l’association des constructeurs israéliens, le potentiel de ces projets d’agrandissements est vaste. Mis en oeuvre dans son intégralité, le processus de rénovation pourrait conduire à l’entrée d’un million d’unités résidentielles sur le marché de l’immobilier, au cours des 10 prochaines années. Tama 38, poursuit l’étude, pourrait ajouter 240 000 appartements à l’échelle nationale, et 760 000 autres pourraient provenir du Pinoui Binoui. Des chiffres impressionnants, car ils représentent un accroissement du parc de logements existant d’environ 40 %.

A Tel-Aviv, Jérusalem ou Haïfa

A Tel-Aviv et ses environs, qui sont à bien des égards le talon d’Achille de l’immobilier local, il serait possible d’augmenter le parc d’habitation en créant un demi-million d’unités résidentielles. Selon l’association des constructeurs, il existe quelque 15 000 bâtiments anciens dans la région de Tel-Aviv qui pourraient être démolis et reconstruits, et donner lieu à 380 000 nouvelles unités résidentielles. Et 30 000 bâtiments pourraient subir les effets de Tama 38, pour créer un total de 120 000 autres unités.

Avec les projets Pinoui Binoui, les promoteurs immobiliers peuvent ajouter quatre nouveaux appartements en moyenne pour chaque parcelle démolie. Tama 38, pour sa part, crée une moyenne de 8 nouveaux appartements.

L’étude préconise une analyse de tous les édifices résidentiels construits dans le pays après 1980, dans le but de vérifier s’ils sont appropriés pour les Pinoui Binoui et pour Tama 38.

Elle s’est surtout intéressée à Tel-Aviv et ses environs, mais a notamment révélé un grand potentiel dans les régions de Jérusalem, Haïfa et Beersheva.

A Jérusalem, il serait possible d’ajouter 140 000 nouvelles unités résidentielles au cours de la prochaine décennie : 100 000 par le biais des Pinoui Binoui et 40 000 par Tama 38.

A Haïfa, le potentiel est de 140 000 unités d’habitation, dont 115 000 avec le processus Pinoui Binoui et 25 000 via Tama 38.

Dans la région de Beersheva, 185 000 appartements pourraient être ajoutés au parc existant : 140 000 via Pinoui Binoui et 45 000 grâce à Tama 38.

Le gouvernement est inefficace 

Nissim Boublil, président de l’association des constructeurs d’Israël, a récemment déclaré que le gouvernement n’avait pas la réserve de terrains nécessaires à la construction de logements dans le centre du pays, où la demande est la plus forte. Il faudrait donc libérer des terres destinées à d’autres fins, comme l’agriculture.

« Le programme de rénovation urbaine est le moyen idéal pour augmenter le parc de logements sans endommager davantage l’environnement par l’utilisation des terres agricoles à des fins de construction », explique-t-il.
« Mais », poursuit-il, « le gouvernement ne fait pas assez pour promouvoir le processus. » Beaucoup d’opérateurs immobiliers sont impliqués dans ces projets. Selon Yossi Hasson, directeur général de la société Hizuk Mivnim, l’un des principaux problèmes reste la lourdeur de la bureaucratie.

« Il n’existe pas de voie rapide pour obtenir les autorisations nécessaires auprès des autorités compétentes », note-t-il.

« L’autre problème », selon lui, « est d’obtenir le consentement des propriétaires d’appartements : le projet Tama 38 nécessite l’accord des deux tiers des propriétaires.

Et pour le Pinoui Binoui, il faut obtenir l’accord de 80 % des propriétaires, ce qui est encore plus difficile. » Hasson n’est pas le seul développeur à se plaindre des difficultés bureaucratiques. Hemi Shaoul, le directeur général des Bâtiments Carasso, spécialiste de Tama 38, lui fait écho.

« L’un des problèmes majeurs dans la promotion de ces projets est de nature réglementaire », rapporte Shaoul.

« Certaines municipalités n’ont pas formulé les directives nécessaires. Les autorités municipales ne savent pas toujours comment faire face à ces projets, et par conséquent un grand nombre de demandes pour Tama 38 ou Pinoui Binoui reste lettre morte. » 


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