Un marché en pleine croissance

Quand le shouk se relooke : le secteur de Mahané Yehouda risque de subir quelques changements avec l’achèvement de projets de construction haut de gamme.

By JOHN BENZAQUEN
October 17, 2012 11:11
Un marché en pleine croissance

souk 1710 521. (photo credit: Reuters)

La zone de Mahané Yehouda, avec son célèbre marché en son centre, est considérée comme l’une des principales plaques tournantes de la capitale, en termes de commerces.

Aujourd’hui, le quartier est également un domaine résidentiel à ne pas négliger. A bien des égards, il s’agit d’une combinaison unique à Jérusalem, voire en Israël globalement. Car elle combine des projets immobiliers haut de gamme, tels que Batei Saidoff, et des logements modestes, concentrés en haut du marché et dans la rue Agrippas. Zvika Barak est à la tête de la branche de l’agence Anglo-Saxon dédiée à Jérusalem. D’après lui, le marché Mahané Yehouda est en pleine transition. La situation draine l’immobilier et fait monter les prix - à la fois autour du marché lui-même et dans les environs.

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“Mahané Yehouda subit actuellement une métamorphose. Dans un passé pas si lointain, il était considéré comme un marché spécialisé dans les aliments, fruits ou légumes marinés tels que les olives.

Mais tout cela évolue et la zone se transforme progressivement en quelque chose qui ressemble au Grand marché d’Istanbul”, remarquet- il. “Outre les marchandises traditionnelles, d’autres produits apparaissent : bijoux, restaurants gastronomiques et stands en tout genre.”

Les droits des étals du marché Mahané Yehouda ne sont pas vendus dans le sens traditionnel du terme. Ils sont considérés comme des “points de vente” qui nécessitent une autorisation spéciale de la municipalité.

Elle-même cédée à un prix très élevé. Des sortes de concessions qui se transmettent de générations en générations. Ainsi, le droit d’ériger un stand, d’une surface de 20 mètres carrés, s’élève entre 1,5 à 2 millions de shekels. Les étals situés près des entrées sont bien sûr les plus chers et peuvent coûter des sommes folles. A mi-chemin entre les deux extrémités du marché, les boutiques de 100 mètres carrés sont estimées à plus de 5 millions de shekels, soit 50 000 shekels le mètre carré. A titre indicatif, les prix des magasins des environs du shouk coûtent environ 10 % de moins.

Ces prix élevés sont justifiés par les hautes marges bénéficiaires. Un vaste stand, bien situé, peut générer des gains bruts mensuels de près de 100 000 shekels. Bénéfice net estimé à 45 000 shekels minimum.

Pas étonnant, dès lors, que les locations de tels stands, lorsqu’ils sont disponibles, peuvent atteindre plus de 15 000 shekels par mois.

Une île commerçante au coeur de la ville Le marché résidentiel n’est de son côté pas affecté tant que ça par les activités commerciales de Mahané Yehouda. Certains estiment que la situation risque de changer avec l’achèvement de Batei Saidoff, au début de l’année 2013. Le complexe, adjacent à Mahané Yehouda, comprend un bâtiment construit par Yitzhak Saidoff à la fin du 19e siècle/début du 20e, et restauré. L’immeuble original est actuellement en cours de reconstruction. Derrière lui, une tour résidentielle de 23 étages verra également le jour.

C’est la société Ashdar Building qui est le promoteur du projet. Selon elle, son complexe haut de gamme aura une influence bénéfique sur la région, tant d’un point de vue commercial que résidentiel.

Il est vrai que les plans sont impressionnants. L’immeuble, une fois rénové, proposera un centre commercial ; et son rez-de-chaussée et son premier étage seront loués à des entreprises, des magasins et des galeries d’art. Des entreprises commerciales qui seront nettement plus luxueuses que celles de Mahané Yehouda. L’idée est de créer une “île” commerçante, capable de satisfaire les besoins des clients fortunés, prêts à débourser plus pour des produits branchés.

La même chose est vraie pour la tour d’habitation. Ses 23 étages proposeront 90 appartements, penthouses ou duplex de trois à six pièces. Les unités du dernier étage offriront une vue panoramique sur la Vieille Ville de Jérusalem et ses environs. Dans les parties communes, une piscine, un spa, un gymnase et une synagogue sont prévus.

Le projet devrait attirer les Juifs fortunés de Diaspora, et proposera un service de conciergerie et de gardiennage, 24 heures sur 24.

Batei Sadoff s’imagine telle une luxueuse oasis dans la capitale. Les prix seront élevés - plus d’un million de shekels. Mais le projet va-t-il réellement influer sur la scène de l’immobilier de la région environnante ? Deux mondes, côte-à-côte La scène de l’immobilier résidentiel du quartier est beaucoup plus modeste que les projets en question. Moti Cohen, de l’agence Anglo- Saxon, explique que “les logements actuels sont simples et attirent les familles et les personnes aux ressources financières limitées. Mais également les investisseurs et les acheteurs à la tendance bohème.”

“Une partie de l’habitation dans la région est relativement nouvelle.

D’autres immeubles ont été construits préalablement, dans les années 1940 et 1950. On trouve également quelques pittoresques petits logements privés, d’un ou deux étages. Certains avec leur propre cour ou patio.”

Les habitations sont petites. Elles comptent trois pièces au maximum. Certaines sont réparties sur deux étages, mais pratiquement aucune ne dispose d’un parking. D’une superficie moyenne de 50 mètres carrés, elles coûtent entre 1,2 et 1,4 million de shekels.

Bien que cela soit raisonnable par rapport aux normes de la capitale, il ne s’agit pas de l’endroit idéal pour mener une vie moderne ou pour élever une famille. Plus grands, plus conventionnels, les appartements de trois pièces s’échangent pour 1,35 million de shekels en moyenne. Tandis que les quelques grands penthouses disponibles peuvent coûter de 2,5 à 3,5 millions de shekels.

La région attire les investisseurs car il leur est simple, par la suite, de louer un logement sur place. Le quartier est relativement proche du campus de l’Université hébraïque de Guivat Ram (une marche rapide de 15 à 20 minutes à pied), ce qui en fait un endroit populaire pour les étudiants.

Transactions récentes • Appartement de deux pièces.

Premier étage, dans un bâtiment construit il y a deux ans.

Vendu pour 1,3 million de shekels.

• Maison privée avec patio.

Deux pièces, 47 mètres carrés et plafonds de plus de 4 mètres de hauteur. Vendue pour 1,65 million de shekels.

• Appartement de 60 mètres carrés. Trois pièces au troisième étage. Vendu 1,4 million de shekels.

• Appartement de 30 mètres carrés, dans un immeuble ancien, à rénover. Vendu 865 000 shekels.

• Appartement de 65 mètres carrés. Trois pièces, partiellement meublées. Loué pour 4 600 shekels par mois.

• Appartement de 35 mètres carrés. Deux pièces au troisième étage sans ascenseur. Loué pour 2 900 shekels par mois.


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