Jérusalem est la plus grande ville d’Israël enterme de population.
Elle dispose également d’une région métropolitaine importante qui englobe denombreuses agglomérations urbaines, ou villes satellites, dont la majorité deshabitants travaillent à Jérusalem. Les « satellites » sont des villes commeMaalé Adoumim ou Kiryat Arba, ainsi que les communautés rurales, au nord, ausud et à l’ouest de la capitale.
Les zones urbaines à l’ouest sont habitées principalement par des familles etdes individus d’un niveau de vie relativement élevé socioéconomiquementparlant. Il s’agit de hiérosolomytains de naissance qui veulent vivre auxabords de la capitale dans des maisons unifamiliales ou jumelées et bénéficierde leurs propres jardins privés.
Une de ces localités est Har Adar, située à 15 kilomètres à l’ouest deJérusalem, sur la Ligne verte qui sépare Israël et la Judée-Samarie.
Le centre urbain moderne de Har Adar a été fondé en 1982. Il s’agit d’unecommunauté qui dispose d’un conseil élu par ses membres. Elle compte environ850 ménages et une population de quelque 4 000 âmes. Les fondateurs étaient,pour la plupart, des habitants de Jérusalem qui aspiraient à un environnementrural, mais à proximité de la grande métropole.
Les 100 familles fondatrices ont créé de toutes pièces un règlement communal,ce qui signifiait que tous ceux qui prétendaient venir s’y installer devaientêtre acceptés par le comité. En raison de la taille actuelle de l’implantation,cette pratique a pris fin.
Har Adar est un endroit agréable à vivre et très demandé. Située en hauteur,elle bénéficie d’un climat très sain, frais et sec. Le panorama depuisl’ensemble de la communauté est à couper le souffle, avec une vue panoramiquesur les collines de Jérusalem. Ce qui a d’ailleurs un impact très important surle marché de l’immobilier.
Toutes les entités urbaines en Israël sont classées selon une échellesocioéconomique qui va de 1 à 10. Des entités urbaines haut de gamme comme Omerdans le sud, et Savyon et Kfar Shmaryahou dans le centre appartiennent à lacatégorie 10. Har Adar est au sommet de la neuvième catégorie. Ce qui signifieque ses résidents sont aisés voire très aisés. Le salaire mensuel moyen parfamille est de 16 100 shekels.
Cela a aussi une incidence sur la situation de l’immobilier à Har Adar, ainsique sur sa situation financière.
Selon l’index Business Data Israël, Har Adar et Kfar Shmaryahou sont lesentités municipales les plus stables financièrement en Israël, et leur excédentper capita est le plus élevé du pays.
Forte demande potentielle vs. faible demande réelle
Har Adar est divisée endeux parties – Shlav Alef (partie 1) et Shlav Bet (partie 2). La premièrepartie est constituée de logements construits entre 1982 et 1990 par lespremiers habitants et ceux qui ont acquis des terres immédiatement après. Lapartie 2 abrite des maisons érigées sur des terres affectées par l’Autorité desterres d’Israël il y a 12 ans.
Les logements de la partie 1 ont des parcelles relativement importantes de plusde 600 m2, dont certaines peuvent même atteindre 850 m2.
Dans la partie 2, les terrains sont beaucoup plus petits – 300 m2 en moyenne,avec de nombreuses habitations jumelées. Néanmoins, les logements de la partie2 ont tendance à être plus chers et peuvent coûter plus de 4 millions deshekels. Motif : ils sont plus modernes, et équipés d’un large éventail denouvelles technologies. Les propriétaires ont également fait appel à desmatériaux de construction de qualité, alors que la plupart des logements de lapartie 1 ont été construits avec des matériaux de base. Ils s’acquièrent engénéral pour 3 à 3,5 millions de shekels.
Selon Tami Diliam, de l’agence immobilière Anglo-Saxon, le marché del’immobilier à Har Adar est unique.
« Har Adar est un endroit agréable à vivre, en tant que résident, je peux entémoigner. Par conséquent, la demande potentielle est très importante, mais ily a un problème de prix. » En dépit d’une offre supérieure à la demande, lenombre de transactions est relativement faible. Les propriétés sur le marchésont détenues par des familles. Beaucoup aimeraient vendre pour améliorer leurniveau de vie, mais leurs prétentions sont bien souvent supérieures à la valeurréelle de leurs biens.
Ainsi, malgré une forte demande potentielle, la demande réelle est faible carpeu d’acheteurs sont prêts à payer le prix demandé. Et puisque la plupart despropriétaires actuels ne sont pas à court d’argent, ils ne sont pas pressés etpréfèrent attendre le bon client plutôt que de faire des compromis », expliqueDiliam.