Bordé par la mer Méditerranée à l’ouest, la rue Ibn Gvirol à l’est, la rue
Allenby au sud et la place Dizengoff au nord : le centre-ville de Tel-Aviv a su
faire son trou. Autrefois foyer culturel, commercial et économique de la ville,
il constituait également son quartier résidentiel le plus haut de gamme. Mais
tout bascule dans les années 1950. Le nord de la ville s’impose alors sur le
devant de la scène ; et les magasins de mode sont les premiers à déménager.
Suivis de près par les immeubles d’habitation. Ces derniers temps, toutefois,
la tendance semble se renverser, au moins en ce qui concerne les zones
résidentielles. Principal objet de ce revirement : le Bauhaus.
La fin des années 1980 marque un regain d’intérêt international pour le style
d’origine allemande. Et si l’architecture du centre-ville de Tel-Aviv est
éclectique, le Bauhaus continue de dominer le paysage urbain. La Ville blanche
s’impose rapidement comme la capitale mondiale de cette construction bien à
elle.
Le Bauhaus trouve son origine en Allemagne. Basé sur des lignes épurées, il se
caractérise par l’absence d’ornements et de façades ostentatoires ; ainsi que
par l’harmonie entre le fonctionnalisme et les moyens artistiques et techniques
de fabrication. Il utilise les courbes et les forces de la nature, en
particulier pour positionner un grand nombre de fenêtres et maximiser la
lumière et le flux d’air. La conception se veut simple et agréable à l’oeil.
Durant les années 1925 à 1940, des milliers d’immeubles de ce type sont
construits en Allemagne. Et dans ce laps de temps, avec la montée d’Hitler au
pouvoir, le nombre de Juifs qui émigrent en Palestine augmente
considérablement.
Ces nouveaux venus d’Europe centrale et de l’Est apportent avec eux leur talent
et leur savoir-faire. Des bâtiments sont dès lors construits à Jérusalem Haïfa,
et surtout Tel-Aviv.
La faute au gel des loyers
L’intérêt accru pour les propriétés Bauhaus de la région en augmente
automatiquement leur valeur. Les entrepreneurs achètent des immeubles entiers ;
les restaurent et revendent les appartements à des prix très élevés. La zone
acquiert ainsi ses lettres de noblesse. Le quartier surfe sur la tendance et attire
des familles aux revenus élevés.
“En ce moment, le centre-ville de Tel-Aviv est indéniablement à la mode”,
précise Shaoul Assoulin, de l’agence immobilière Re/Max de la ville. “Cette
zone, qui vaut à Tel- Aviv son surnom de Ville blanche, est très demandée.
L’offre étant très limitée et la demande soutenue, les prix grimpent en
flèche.”
Pour l’heure, les coûts sont stables, avec une tendance à la hausse, en
adéquation avec l’état global du marché immobilier. D’après Assoulin, leur
valeur va encore grimper à l’avenir. Et de fait, de luxueuses tours
d’habitation sont en cours de construction en périphérie du centre-ville. Le contraste avec les bâtiments existants est frappant. Vieux, délabrés, et pas plus hauts que trois étages, ceux-ci ont été
construits dans les années 1920 et 1930. Et ne sont généralement pas
entretenus.
Au cours de la Seconde Guerre mondiale, les Britanniques avaient procédé au gel
des loyers de l’ensemble de l’Empire britannique. Objectif : prévenir tout
mouvement de spéculation durant les années de guerre. La loi - qui s’appliquait
également en Palestine - a été maintenue après la création de l’Etat d’Israël,
en 1948. Les propriétaires récoltaient des loyers dérisoires et ne pouvaient se
permettre de faire les réparations nécessaires. L’état général des propriétés
s’en ressent. Jusqu’à ce jour.
Un dernier étage pour 200 millions de shekels
L’immobilier du centre-ville de Tel-Aviv peut être grossièrement divisé en
quatre catégories
1 - Appartements dans des immeubles anciens, mal
entretenus.
2 - Appartements dans des immeubles anciens, bien entretenus.
3 - Appartements dans des immeubles d’époque, restaurés
4 - Appartements dans
des immeubles modernes D’après les agents spécialistes de la zone, les prix des
propriétés varient de 9 000 à 15 000 dollars le mètre carré.
Un appartement de deux-pièces de 60 mètres carrés, dans un vieil immeuble
délabré coûte en moyenne 1,6 million de shekels. Un trois pièces est estimé à
1,9 million de shekels ; et un quatre pièces vaut 2,2 millions de shekels.
Un appartement établi sur un toit, généralement petit - de deux à trois pièces
- est généralement vendu 2,5 millions de shekels. Ces biens n’ont ni parking,
ni ascenseur et sont souvent situés au 3e ou 4e étage.
Dans un bâtiment, vieux sans être vétuste, les prix d’appartements similaires
se voient grossis de 5 % supplémentaires. Dans un immeuble restauré, il faut compter 20 % de plus.
A l’heure actuelle, les appartements de deux ou trois pièces sont très en vogue
chez les acheteurs d’outre-mer. Ils privilégient les propriétés proches de la mer, ce qui engendre une
augmentation de la valeur des habitations de l’ouest du boulevard Rothschild. La
zone est également très prisée des habitants locaux.
Elle séduit en particulier les résidents un peu bohèmes, tandis que d’autres
auront tendance à faire l’acquisition d’appartements de bâtiments rénovés qui
peuvent facilement coûter plus de 2 millions de dollars.
La région abrite en outre un grand nombre de nouveaux projets. Le premier, “Lev
Tel-Aviv” (Le coeur de Tel-Aviv) a été construit il y a une dizaine d’années.
Autre chantier de grande ampleur : la Tour de la Ville blanche, la Tour Habas,
située sur le début du boulevard Rothschild. Enfin, le Meyer, un immeuble de 39
étages érigé à l’angle des rues Rothschild et Allenby, appose sa signature au
quartier.
Les clients potentiels de ces hauts bâtiments sont très aisés, qu’ils soient
des habitants locaux ou des acheteurs de l’étranger.
Les 20 premiers étages de la Tour Meyer ou de sa voisine de Rothschild sont
réservés aux appartements “standards”, estimés entre 15 000 et 20 000 dollars
le mètre carré. Les étages supérieurs sont dédiés aux plus fortunés. Chaque
niveau est divisé en quatre espaces de 200 mètres carrés, et agencé au gré de
l’acheteur.
Un acquéreur français a ainsi fait l’acquisition d’un triplex pour 90 millions
de shekels, et un bourgeois russe a négocié l’appartement du dernier étage. Pour
la bagatelle de 200 millions de shekels.