Du neuf sur du vieux

Les rénovations urbaines gagnent du terrain dans le pays : un moyen d’augmenter les unités de logement dans une zone à forte densité. Mais les obstacles bureaucratiques subsistent.

0603JFR23 521 (photo credit: DR)
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Les prix de l’immobilier en Israël atteignent des sommets et laraison est simple : Israël est un petit pays très dense où les terrainsconstructibles sont une denrée rare. Cette pénurie est particulièrement vraiedans les grandes villes du centre comme Tel-Aviv et les banlieues satellitesqui l’entourent, comme Givatayim et Ramat Gan.

Là, les terrains constructibles sont pratiquement épuisés.
Et, puisque la demande en ces lieux est élevée, elle dépasse l’offre enpermanence.

Une solution – ne serait-ce que partielle – à ce problème persistant est larénovation urbaine. En d’autres mots, il s’agit de démolir de vieux bâtimentsrésidentiels qui comprennent un petit nombre d’appartements et de les remplacerpar des gratte-ciel – ou, alternativement, ajouter des étages à des bâtimentsexistants.
Ce type de rénovation urbaine prend de l’ampleur, et il est décliné sous deuxformes.

La première est appelée « Pinoui Binoui » – évacué et construit – qui consisteà persuader les habitants de petits immeubles d’accepter des logements neufs etspacieux sur un autre site, puis à raser les appartements anciens pourreconstruire plus grand à leur place.

La deuxième option est appelée « Tama 38 » (plan d’urbanisme). Elle a été miseen place comme un moyen de fortifier les édifices existants contre la menaced’un tremblement de terre. Les constructeurs immobiliers qui prennent laresponsabilité du projet effectuent les travaux à leurs frais, mais ilsreçoivent alors la possibilité de construire un ou deux étages supplémentairesdont ils obtiennent la jouissance et qu’ils peuvent donc revendre.

A l’heure actuelle, beaucoup estiment que le processus de renouvellement urbainest trop lent, et qu’une meilleure législation pour réduire les obstaclesbureaucratiques pourrait activer les choses. Mais selon une étude menée par leservice économique de l’association des constructeurs israéliens, le potentielde ces projets d’agrandissements est vaste. Mis en oeuvre dans son intégralité,le processus de rénovation pourrait conduire à l’entrée d’un million d’unitésrésidentielles sur le marché de l’immobilier, au cours des 10 prochainesannées. Tama 38, poursuit l’étude, pourrait ajouter 240 000 appartements àl’échelle nationale, et 760 000 autres pourraient provenir du Pinoui Binoui.Des chiffres impressionnants, car ils représentent un accroissement du parc delogements existant d’environ 40 %.

A Tel-Aviv, Jérusalem ou Haïfa

A Tel-Aviv et ses environs, qui sont à bien deségards le talon d’Achille de l’immobilier local, il serait possible d’augmenterle parc d’habitation en créant un demi-million d’unités résidentielles. Selonl’association des constructeurs, il existe quelque 15 000 bâtiments anciensdans la région de Tel-Aviv qui pourraient être démolis et reconstruits, etdonner lieu à 380 000 nouvelles unités résidentielles. Et 30 000 bâtimentspourraient subir les effets de Tama 38, pour créer un total de 120 000 autresunités.

Avec les projets Pinoui Binoui, les promoteurs immobiliers peuvent ajouterquatre nouveaux appartements en moyenne pour chaque parcelle démolie. Tama 38,pour sa part, crée une moyenne de 8 nouveaux appartements.

L’étude préconise une analyse de tous les édifices résidentiels construits dansle pays après 1980, dans le but de vérifier s’ils sont appropriés pour lesPinoui Binoui et pour Tama 38.

Elle s’est surtout intéressée à Tel-Aviv et ses environs, mais a notammentrévélé un grand potentiel dans les régions de Jérusalem, Haïfa et Beersheva.

A Jérusalem, il serait possible d’ajouter 140 000 nouvelles unitésrésidentielles au cours de la prochaine décennie : 100 000 par le biais desPinoui Binoui et 40 000 par Tama 38.

A Haïfa, le potentiel est de 140 000 unités d’habitation, dont 115 000 avec leprocessus Pinoui Binoui et 25 000 via Tama 38.

Dans la région de Beersheva, 185 000 appartements pourraient être ajoutés auparc existant : 140 000 via Pinoui Binoui et 45 000 grâce à Tama 38.

Le gouvernement est inefficace 

Nissim Boublil, président de l’association desconstructeurs d’Israël, a récemment déclaré que le gouvernement n’avait pas laréserve de terrains nécessaires à la construction de logements dans le centredu pays, où la demande est la plus forte. Il faudrait donc libérer des terres destinéesà d’autres fins, comme l’agriculture.

« Le programme de rénovation urbaine est le moyen idéal pour augmenter le parcde logements sans endommager davantage l’environnement par l’utilisation desterres agricoles à des fins de construction », explique-t-il.
« Mais », poursuit-il, « le gouvernement ne fait pas assez pour promouvoir leprocessus. » Beaucoup d’opérateurs immobiliers sont impliqués dans ces projets.Selon Yossi Hasson, directeur général de la société Hizuk Mivnim, l’un desprincipaux problèmes reste la lourdeur de la bureaucratie.

« Il n’existe pas de voie rapide pour obtenir les autorisations nécessairesauprès des autorités compétentes », note-t-il.

« L’autre problème », selon lui, « est d’obtenir le consentement despropriétaires d’appartements : le projet Tama 38 nécessite l’accord des deuxtiers des propriétaires.

Et pour le Pinoui Binoui, il faut obtenir l’accord de 80 % des propriétaires,ce qui est encore plus difficile. » Hasson n’est pas le seul développeur à seplaindre des difficultés bureaucratiques. Hemi Shaoul, le directeur général desBâtiments Carasso, spécialiste de Tama 38, lui fait écho.

« L’un des problèmes majeurs dans la promotion de ces projets est de natureréglementaire », rapporte Shaoul.

« Certaines municipalités n’ont pas formulé les directives nécessaires. Lesautorités municipales ne savent pas toujours comment faire face à ces projets,et par conséquent un grand nombre de demandes pour Tama 38 ou Pinoui Binouireste lettre morte. »