Jérusalem, au plus offrant

Le mois dernier, un rapport officiel était publié : lemarché de l’immobilier de Jérusalem montrerait quelques signes de relance.Pour preuve, la légère reprise, en janvier dernier, des mises en chantier àJérusalem et Tel-Aviv par rapport à l’année précédente. Alors qu’Israël, dansson ensemble, enregistrerait une baisse de 19 %. En 2011, les prix à Jérusalemavaient augmenté de 5 % par rapport à une hausse de seulement 3 % dansl’ensemble du pays. A la fin de l’année 2011, le prix moyen d’un logement àJérusalem était de 1,69 million de shekels. Mais que représentent réellementces valeurs ? Selon Ohad Dannus, président de l’association d’évaluation desbiens immobiliers en Israël, il est difficile de déterminer si les chiffres dejanvier constituent le début d’une nouvelle tendance ou juste un décalagetemporaire.

Mais d’après lui, la situation immobilière à Jérusalem a toujours étédifférente comparée aux autres parties du pays. Une opinion que ne partage pasItzik Levy, directeur général de l’agence Ambassador. “Cela fait partie del’économie locale, et de façon générale, la montée et le reflux de la maréeéconomique touchent tout le monde”, explique-t-il. “La chute de la demande àJérusalem est similaire à cellesubie par d’autres villes d’Israël. Certes, la demande étrangère de biensimmobiliers est plus forte dans la capitale, mais elle reste minuscule parrapport à la demande globale. Elle a un impact très fort surle marché du luxe, et très faible sur le marché dans sa globalité.”Pour Alyssa Friedland, gestionnaire et propriétaire de l’agence Vision Re/Max àJérusalem, la capitale “est une ville de contrastes”. Un appartement de troispièces dans le quartier de classe moyenne de Armon Hanatziv s’échange à 12 000/ 15 000 shekels le mètre carré, tandis qu’une luxueuse maison, rue EmekRefaïm, dans la Moshava Guermanit, est vendue sur la base de 60 000 shekels lemètre carré.L’un des marchés les plus actifs au monde

Le marché de l’immobilier a connu deshauts et des bas, poursuit Friedland, “mais ces cinq dernières années,Jérusalem a été citée comme l’une des villes les plus actives au monde, avecune hausse des prix de plus de 67 % depuis mai 2007, et de 12 % depuis août2010. La fin de l’année 2011 et le début de l’année 2012 ont vu unralentissement du nombre d’acheteurs, mais depuis le mois de février, lestransactions reprennent.”

Et ce, pour un certain nombre de raisons selon Friedland. “Nous constatonsdepuis février une forte tendance des acheteurs locaux à vouloir emménager dansde plus grandes maisons. Les taux hypothécaires attractifs pourraient égalementconstituer un facteur important pour ce mouvement accru sur le marché.”Puis, ajoute-t-elle, il y a la question de l’offre. “La demande se développepeut-être, mais l’offre est encore limitée. Le ministère du Logementcommercialise des terrains à bâtir dans les zones périphériques, probablementpour atténuer la pénurie. Mais en 2011, les mises en chantier à Jérusalem ontaugmenté de 7,7 % seulement par rapport à 9 % en Israël dans son ensemble. Etcela a inévitablement un effet sur le marché.”Ariel Rahamim, vice-président du marketing et du développement commercial del’entreprise de construction et de développement Yehouda Rahamim, estoptimiste, mais reste prudent. “A Jérusalem, nous avons eu, et auronsprobablement à l’avenir, de sérieux problèmes d’offre”, explique-t-il. “Laquantité de terrains disponibles est limitée, et par conséquent très chère.Lorsque les perspectives dans l’industrie immobilière sont incertaines, il y aune limite à ce que nous sommes prêts à payer pour un terrain à construire.Nous avons un projet très prestigieux appelé Highend, situé dans l’anciennecour du ministère des Affaires étrangères, et au cours des deux derniers mois,la demande n’a pas cessé. Nous travaillons également sur un projet à KiryatYovel, avec 290 appartements, beaucoup moins haut de gamme que le précédent.Nous ne sommes pas encore en phase de construction, mais avons déjà venduplusieurs appartements. Si j’en crois mon expérience, la demande à Jérusalemest en train de grimper.”Ne pas se laisser berner par les chiffres

Pourtant, bon nombre de constructeursfont état d’une amélioration des ventes, non seulement à Jérusalem, mais aussià Tel-Aviv ou Haïfa, ainsi que dans la majorité des autres régions du pays.

Assaf Aviv, cependant, se montre plus sceptique que ses collègues. Sa sociétéde construction et de développement est principalement impliquée dans laconstruction à Jérusalem et ses environs. D’où sa profonde connaissance dumarché immobilier de la capitale. “Je peux ressentir l’amélioration desventes”, admet-il, “mais cela ne signifie pas que nous constituons uneexception. Il est vrai que les mises en chantier ont augmenté ces derniers moispar rapport à la moyenne nationale, mais en 2011 elles avaient tellement baisséque nous allons finalement arriver à une situation stable.”Il semble donc que même si la demande et les mises en chantier à Jérusalem sonten augmentation, les experts en la matière s’accordent à dire que la situationimmobilière de Jérusalem n’est pas si différente des autres parties d’Israël,du moins quand il s’agit de marché résidentiel. La configuration varieseulement en ce que les Juifs riches de la diaspora achètent à Jérusalem decoûteuses propriétés, suite à l’amélioration de la situation économique auxEtats-Unis et au Royaume-Uni.Le réel changement réside dans l’augmentation de la demande pour l’immobiliercommercial en centre-ville.Mais il s’agit là d’une configuration temporaire, résultant de l’évolution deJérusalem et qui a très peu à voir avec l’essentiel de l’immobilier.

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Mini-révolution urbaine

 Jusque dans les années 1980, le centre de Jérusalem, àsavoir la rue Yaffo et les quartiers environnants, était la principale zonecommerçante de la ville. Le lieu de shopping privilégié par les habitants deJérusalem, de tous niveaux sociaux et de toutes origines. Mais avec l’avènementdes centres commerciaux, la situation a commencé à changer. Le “Canion Malha”est vite devenu un point phare de l’activité commerciale, et le point de repèreoù il fait bon s’implanter pour les propriétaires de magasins.

En conséquence, les petites boutiques de la rue Yaffo ont progressivement perdude leur attrait. Puis les problèmes de circulation, embouteillages à répétitionet travaux en tous genres ont définitivement relégué le centre-ville au secondplan.

Aujourd’hui, cependant, une mini-révolution urbaine s’opère et la demande serefait croissante. La raison est double : les centres commerciaux perdent deleur éclat ; et la mise en place du tramway résout une partie des problèmes detrafic.

Pour Zvi Barak, chef du département commercial de l’agence Anglo-Saxon àJérusalem, il y a d’autres points à considérer. “La rénovation de la zone parla municipalité, ainsi que la réparation et la modernisation del’infrastructure, y compris le tramway, ont engendré la croissance de lademande commerciale immobilière.

Mais ce n’est pas la seule raison”, assure-t-il.

“Il existe une tendance dans le secteur des affaires qui consiste à revenir àl’essentiel. Par ailleurs, les prix dans le centre-ville ont plongé, unparamètre attrayant pour les propriétaires de magasins, lassés des loyers dansles centres commerciaux. Les chiffres le confirment : le loyer mensuel d’uneboutique dans un centre oscille autour de 300 shekels par mètre carré minimum,pour 200 shekels seulement rue Yaffo.