Jérusalem est la ville la plus peuplée du pays. Pourtant, son étendue géographique est assez restreinte.
Côté immobilier, la capitale est une ville peu abordable. Tout le monde ne peut se permettre de s’y installer.
Par conséquent, au cours des deux, voire trois dernières décennies, bon nombre de Hiérosolymitains ont délaissé la capitale pour s’installer dans des villes satellites comme Beit Shemesh et Maalé Adoumim.
Là, si la plupart des résidents travaillent à Jérusalem, les prix du parc immobilier les empêchent d’y résider. Pourtant, ils quittent un environnement urbain pour un autre non moins urbanisé. A contrario, les habitations dans les territoires disputés offrent des résidences en zone « rurale » à prix dérisoire.
Parmi elles, se range l’implantation communale de Tsour Hadassah.
Dans la capitale, le prix d’une maison de 500 mètres carrés - ce qui est considéré comme un grand terrain en Israël - se compte en millions de dollars. A Tsour Hadassah, on parle de millions de shekels. Seuls les millionnaires possèdent de telles demeures à Jérusalem, tandis qu’à Tsour Hadassah il s’agit d’Israéliens un peu plus riches que la moyenne.
Tsour Hadassah, qui signifie « le rocher d’Hadassah », est nichée au sommet des collines de Judée, à quelque 12 kilomètres seulement, au sud de Jérusalem. Bien que sa population dépasse aujourd’hui les 8 000 habitants, elle appartient au conseil régional de Mateh Yéhouda.
La localité a été créée en 1960 pour être un centre de commerces et de services à destination des implantations de Mevo Betar, Ness Harim, Mata et Bar-Giora. Elle a pris le nom de l’organisation Hadassah pour sa proximité avec l’hôpital d’Ein Kerem qui porte le même nom. Tsour Hadassah a peu à peu fait son chemin, s’est développée, pour devenir, en quelques années, une des communautés les plus peuplées dans ce qu’on appelle le « couloir » de Jérusalem.
Un pari gagnant Pour des raisons immobilières, l’implantation est divisée en trois parties : Hayishouv Havatik (le vieux yishouv) ; Mont Kitron et Emek.
Si la plupart des logements de la zone sont des maisons unifamiliales ou mitoyennes, il existe un nombre conséquent d’appartements construits depuis les années 1960, à une époque où le ministère de la Construction et du Logement voulait promouvoir les habitations de Tsour Hadassah.
De surcroît, l’an dernier, le conseil d’administration des terres a vendu un terrain dans le but explicite de construire 1 500 immeubles à 3, 4 ou 5 étages. Ce qui signifie que Tsour Hadassah comptera environ 13 000 habitants, dont 40 % qui vivront en appartements dans 5 ans.
Assad Aviv, le président général de la société de construction M.Aviv, qui a fait construire des maisons unifamiliales et mitoyennes dans la localité, a pour projet 90 autres immeubles de 5 étages.
« Tsour Hadassah est très attractive », rapporte-t-il. « Il s’agit presque d’une banlieue ‘verte’ de Jérusalem, qui séduit les actifs, comme le personnel de l’hôpital Hadassah à Ein Kerem, les enseignants de l’Université hébraïque ou encore les fonctionnaires du gouvernement. Son système éducatif est excellent et elle est proche de la station de train de Beit Shemesh, menant à de nombreux centres d’activité du pays. Selon nous, Tsour Hadassah est un ‘pari gagnant’ ».
C’est un comité de volontaires qui administre l’implantation du conseil régional de Mateh Yéhouda. Son président, Benny Granit, est très optimiste : « Tsour Hadassah est très agréable à vivre. Elle n’est pas surpeuplée, les vues y sont imprenables, l’air est pur, frais, c’est l’air de la montagne. Depuis que nous avons atteint le nombre de 8 000 habitants, les services se sont développés.
Et nous aurons bientôt notre propre Country Club. Dans un futur proche, nous bénéficierons de 10 000 nouveaux arrivants, ce qui nous permettra d’avoir notre propre conseil municipal. » Un marché locatif développé En quoi l’emplacement central et l’air « pur » peuvent-ils jouer en la faveur de l’immobilier local ? Selon Ofer Lavian, propriétaire et responsable général de Nadlan-Top, Tsour Hadassah connaît une forte demande, ce que reflète le fleurissement du secteur immobilier. « La demande est influencée par le tournant actuel sur le marché immobilier en Israël, mais il est beaucoup moins marqué qu’ailleurs, pour ne pas citer Jérusalem », explique-t-il.
Dans ce contexte, le quartier de Vatik est en expansion, comparé aux autres quartiers de Tsour Hadassah. Vatik est le quartier « historique » de l’implantation. Il offre des appartements de 2 ou 3 pièces construits dans les années 1960 pour une surface de 60 à 70 m2.
Ces logements attirent les investisseurs qui achètent à bas prix pour louer aux étudiants de Hadassah, entre autres. Les premiers résidents de l’implantation ont pu acheter des appartements relativement petits, mais aussi de modestes maisons sur un grand terrain, pouvant parfois atteindre jusqu’à 2 500 mètres carrés.
Lavian relève que le marché locatif est assez développé. « Près de 400 propriétés disposent d’une unité privée sur leur terrain, avec une entrée séparée, qui peut ainsi se louer. En outre, beaucoup de membres du ministère des Affaires étrangères ont acheté des résidences à Tsour Hadassah, qu’ils souslouent lorsqu’ils sont à l’étranger.
Aujourd’hui, les propriétés les plus chères se trouvent dans une partie du quartier de Vatik appelé Shechounat Hamea. Ici, les maisons unifamiliales peuvent s’élever à 3 millions de shekels.
Somme toute, une maison à double entrée coûte environ 2 millions de shekels, un appartement de 3 pièces, 1 million, un 4 pièces est vendu 1,2 million, tandis qu’un grand appartement avec jardin flirte avec les 1,4 à 1,5 million de shekels. u Constructions à l’horizon à Tsour Hadassah (Nadlan Top).