Tel-Aviv, qui compte plus de 400 000 âmes, est la plus grande ville du pays après Jérusalem. Dans les années à venir, elle est appelée à croître d’encore 100 000 habitants au minimum.
Le Projet 3 700 permettra, notamment, d’ajouter 12 000 unités de logement ; et de transférer l’aéroport de Sdé Dov vers celui de Ben Gourion, afin de permettre la construction de logements.
Pour comprendre la réalité de la situation, il faut s’attarder sur le quartier adjacent à celui de l’aéroport de Sdé Dov : Lamed.
Au milieu des années 1970, les fondateurs de la ville de Tel-Aviv cherchent les zones où la ville est susceptible de se développer davantage. Ils optent pour les terrains situés au nord de la rivière du Yarkon, et à l’ouest de la route côtière Haïfa-Tel-Aviv. La voie sépare alors les nouveaux quartiers de Ramat Aviv. Lamed est dès lors connu comme le nouveau nord de Tel-Aviv, bordé par le Yarkon au sud ; Sdé Dov à l’ouest, la route de Haïfa à l’est, et le Goush Hagadol au nord.
Sdé Dov représentait un problème dans la région, depuis bien longtemps. Il a été plusieurs fois question de déménager ses activités, au cours des 20 dernières années. Pour une raison ou une autre, rien n’a été décidé jusqu’à la première semaine de septembre, quand l’Autorité des Aéroports, le ministère des Finances et l’Administration des Terres d’Israël, ont déclaré que les activités de l’aéroport civil rejoindraient celles de Ben Gourion. Le processus prendra quatre ans mais les formalités administratives du morcellement du site commencent dès à présent.
Le Projet 3 700 est également lié à l’aéroport.
Il annexe des terres privées autour de l’aéroport, au nord et nord-ouest. Selon les experts, cela permettra d’accueillir quelque 50 000 nouveaux habitants à Tel-Aviv.
L’aéroport déménage, les prix s’envolent
La présence de l’aéroport a toutes ces années eu un effet négatif sur le marché de l’immobilier de Lamed. D’après l’agent Ehoud Hameiri, “Lamed a toujours été la soeur délaissée de Ramat Aviv et des zones septentrionales de Tel-Aviv. En raison de l’emplacement de l’aéroport et du bruit qu’il génère, les prix de Lamed ont toujours été inférieurs à ceux de l’est et du sud.”
Cet écart dans les prix présentait des avantages.
Il attirait une clientèle de jeunes actifs.
Près de 50 % des 35 000 habitants de Lamed ont des diplômes universitaires.
L’aéroport a non seulement provoqué beaucoup de bruit ; mais il a aussi éloigné Lamed de la mer et empêché la construction d’immeubles d’habitation de grande hauteur.
Toutefois, lorsque la construction commencera sur le terrain vacant de l’aéroport ; Lamed sera encore coupé de la mer.
Et la situation risque même d’empirer. Le quartier va guetter les prix élevés et les rues adjacentes à la mer atteindront, avec le temps, les prix exorbitants demandés sur la rue Hayarkon, face à la mer. Les tours de 20 étages deviendront rapidement la norme.
Certaines maisons, surtout dans les rues plus à l’ouest, bénéficient pour l’heure d’une vue panoramique sur la mer, à travers la piste.
A l’avenir, ce qui est actuellement la piste, sera une forêt de bâtiments de grande hauteur en béton, qui bloqueront la vue et la brise marine.
Mais tout cela n’est que supputations. Pour l’heure, la demande immobilière reste stable.
Gaby Preschel, propriétaire de l’agence Re/Max de l’est de la ville, rapporte que les prix au cours des douze derniers mois ont réussi à se hisser vers le haut. “En ces temps plutôt difficiles, les acheteurs préfèrent les prix relativement bas de Lamed, plutôt que ceux de Ramat Aviv, du nord de Tel-Aviv ou du sud du Yarkon.”
“Rappelez-vous, les prix à Lamed ne sont pas chers. L’aéroport est à l’écart et Lamed appartient à Tel-Aviv, qui a en moyenne les biens immobiliers les plus chers d’Israël”, souligne-t-il.
En moyenne, un appartement de trois pièces de 85 à 90 mètres carrés peut coûter de 2,1 à 2,3 millions de shekels. Un quatre pièces de 110 mètres carrés vaut entre 2,4 et 2,7 millions de shekels. Pour un appartement de cinq pièces, de 140 mètres carrés environ, le prix se chiffre à environ 3 millions de shekels. Un penthouse de 4 pièces avec une chambre sur le toit et une terrasse peut être vendu 3,3 millions de shekels et jusqu’à 4 millions, selon la superficie, l’emplacement et l’état de la propriété. Un penthouse est facilement estimé à 5 millions de shekels. Et la majorité des appartements disposent d’un parking privé.
Le marché de l’occasion se porte également très bien. Il règne toutefois une pénurie de nouveaux constructeurs, prêts à entreprendre de nouveaux projets.
Les groupes Africa Israël et Césarée ont mis au point un complexe haut de gamme de 10 immeubles dans la zone de l’historique hôtel Garden de Ramat Aviv, à l’angle sud de Lamed. Le projet comportera quatre tours de 14 à 21 étages. L’une est déjà occupée, la seconde est en cours de construction, et les deux autres sont en attente. Le projet prévoit six blocs d’appartements-terrasses ; cinq ont déjà été achevés et le dernier est en suspens.
Les immeubles entourent un parc privé, réservé aux résidents.
La tour encore en construction comptera 21 étages et des appartements de deux à cinq pièces, ainsi que des penthouses. Les prix y seront évidemment très élevés, mais il s’agit d’un complexe ultra-luxueux avec une surveillance 24h/24, une piscine, un spa entièrement équipé et plus encore.
En moyenne, un appartement de deux pièces, de 72 mètres carrés, coûte 2,2 millions de shekels. Un trois pièces de 116 mètres carrés vaut 3,5 millions ; un quatre pièces de 140 mètres carrés vaut 4,5 millions de shekels, tandis qu’un cinq pièces de 160 mètres carrés coûte plus de 6 millions de shekels.
La société n’a pas encore divulgué les prix des penthouses. Ames sensibles, s’abstenir !
Transactions récentes
• Appartement, 4 pièces, 104 mètres carrés : vendu 2,5 millions de shekels • Appartement, 4,5 pièces, 110 mètres carrés. Situé au 4e étage d’un immeuble non rénové : vendu 2,725 millions de shekels.
• Appartement, 5 pièces, 115 mètres carrés. Situé au 5e étage d’un immeuble : vendu 2,925 millions de shekels.
• Penthouse, 4 pièces, 150 mètres carrés et terrasse de 60 mètres carrés. Situé au 6e étage d’un immeuble vieux de 30 ans et non rénové : vendu 4,5 millions de shekels.