Louer ou acheter en Israël ? Telle est la question !

Un petit chez soi vaut mieux qu’un grand chez les autres

By JOHN BENZAQUEN
jerusalem (photo credit: Marc Israel Sellem)
jerusalem
(photo credit: Marc Israel Sellem)
Dans la grande majorité des Etats occidentaux, les entrepreneurs construisent des immeubles à des fins exclusivement locatives. C’est-àdire que les logements sont réservés à la location et les contrats peuvent se renouveler pendant de nombreuses années consécutives. Israël se distingue encore une fois de la norme, en ce qu’il ne génère pas de parc locatif résidentiel de long terme. Si une dynamique de location est bien visible en Israël, il s’agit d’un marché à court terme. Les entrepreneurs construisent plutôt des locaux qu’ils destinent à la location commerciale, industrielle ou des bureaux, et très peu d’habitations particulières.
Deux raisons, l’une pratique l’autre davantage psychologique, expliquent cet état de fait.
A leur arrivée en Israël, les nouveaux immigrés d’Europe centrale et orientale ont investi dans les briques et le mortier, comme ils le faisaient dans leurs pays d’origine. Et de construire des immeubles pour mettre en location leurs appartements. Un type d’investissement perçu comme particulièrement sûr en Europe, et qui s’avérait généralement le plus rentable.
Mais la pratique est bouleversée en 1940 quand le Parlement britannique adopte la Loi sur la location résidentielle, qui gèle les loyers.
Car avec le début de la Seconde Guerre mondiale, les bombes pleuvent sur Londres et le gouvernement craint, à juste titre, que la diminution des logements disponibles fasse chuter l’offre et génère une flambée des prix du marché locatif. L’ensemble de l’Empire britannique, dont la Palestine mandataire, adopte la Loi sur la location résidentielle qui bloque les prix des locations.
Au sein du yishouv, l’initiative a eu un effet désastreux sur les propriétaires israéliens. A son Indépendance, le nouvel Etat perpétue la législation en place, mais avec la forte inflation, la valeur réelle des locations chute vertigineusement.
Le gouvernement va bien tenter d’ajuster les prix, mais les locations ne retrouveront jamais leur niveau d’avant 1940. Etre propriétaire n’a désormais plus de sens économique, les détenteurs de capitaux cessent dès lors d’investir dans la pierre et le parc locatif se désagrège.
L’autre raison au fait que le logement locatif n’a pas décollé en Israël tient à la composition de la population du pays, constituée en grande partie de nouveaux immigrants. Pour bon nombre, être propriétaire d’un appartement renforce leur sentiment d’appartenance au pays.
Actuellement, le marché de la location est favorable aux offrants. Les propriétaires, qui pour une raison ou une autre n’utilisent pas leur bien, ou ceux qui ont acheté un logement dans un but d’investissement à court terme, louent leurs appartements sur une base annuelle. Le contrat peut être renouvelé d’une année sur l’autre, mais aucune clause n’assure la sécurité au locataire. Le propriétaire peut décider, du jour au lendemain, de vendre son bien ; et l’occupant des lieux n’a d’autres ressources que de repartir en quête d’une nouvelle location.
Les locataires sont en majorité des célibataires qui ont quitté le nid parental, des jeunes couples qui économisent avant d’acheter, ou des personnes âgées qui ne disposent pas des fonds nécessaires.
Le cas de Jérusalem
L’ensemble du territoire national pâtit d’un manque de logements réservés à la location, mais la capitale comporte certaines caractéristiques particulières. Elly Kenner, chef du département de l’agence Anglo-Saxon de Jérusalem, explique : “Jérusalem est Jérusalem ! Elle est très prisée par les résidents d’outre-mer, par les journalistes et correspondants étrangers, par les dirigeants des organismes religieux et par les Juifs de Disapora.” En outre, remarque Kenner, “Jérusalem est une ville universitaire et, par conséquent, influencée par la demande des étudiants entre juillet et octobre, avec un accent sur les mois d’août et septembre.”
Autant de raisons qui expliquent les fluctuations du marché hiérosolomytain. La demande locative est forte : la saison débute en mai, avec les familles qui proposent leur habitation pour du court terme durant l’été, et se poursuit avec la demande de la population estudiantine, en prévision de la rentrée scolaire.
De nombreuses familles de la capitale vivent dans des appartements loués, même si elles peinent face à la récurrente hausse des loyers. En 2009, notamment, les prix ont flambé par rapport aux années précédentes. Et ont continué de grimper jusqu’en 2011. Sur ces deux années, le loyer moyen d’un appartement de trois pièces est passé de 3 000 shekels à bien souvent plus de 3 800 shekels. Soit une augmentation de 25 %.
Le pays sans exception a ressenti cette fulgurante montée des prix, qui s’est répercutée sur les tarifs à la vente. Conséquence : un impact négatif sur le nombre d’acquéreurs potentiels, susceptibles de prétendre à devenir propriétaire, et les demandes de locations ont encore augmenté.
A Jérusalem, les prix des loyers à Jérusalem peuvent varier de 3 500 à 3 800 shekels pour un trois pièces dans des quartiers périphériques comme Pisgat Zeev, Armon Hanatziv et Guilo ; et entre 4 500 et 6 000 shekels pour des zones plus centrales comme Rehavia, Baka et la Colonie allemande (Moshava Hagermanit).
Le locatif, un investissement sûr
Pour les jeunes couples et les nouveaux immigrants, le coût d’un bien à Jérusalem est largement prohibitif. La majorité d’entre eux commencent donc en louant des appartements. Une réalité qui génère une forte demande lorsqu’elle est couplée avec une offre insuffisante.
Nombre de propriétaires à Jérusalem qui souhaitent vendre leur habitation ont recours à la location jusqu’à être en mesure d’obtenir les prix de vente élevés qu’ils réclament.
Les locations à court terme sont également monnaie courante à Jérusalem face à l’affluence des touristes dans la ville. Beaucoup de visiteurs ont recours désormais aux locations saisonnières. Un petit trois pièces meublé, dans le coeur de Jérusalem, vaut environ 800 dollars (3 000 shekels) la semaine, un prix fort mais qui reste beaucoup moins élevé que le coût d’une chambre d’hôtel standard en ville, sur la même période.
Autant de raisons qui expliquent pourquoi les entrepreneurs considèrent le marché immobilier de la ville comme une opportunité d’investissement attractive. Les sociétés de gestion immobilière et de location sont en mesure d’assurer un taux de 70 % à 85 % d’occupation, pour la majorité des propriétés. Alors que les prix d’achat sont restés relativement élevés sur le marché actuel, un investisseur avisé peut encore réaliser aujourd’hui un rendement locatif de 6 à 10 %, à court terme.
L’appréciation du capital au cours des trois à cinq prochaines années pourrait conférer à l’investisseur 10 à 15 % supplémentaires.
Autre élément-clé dans la demande de logements locatifs : l’importance de la communauté religieuse. Les couples qui observent les commandements de la loi juive se marient généralement jeunes, et sont donc dans l’impossibilité d’acquérir un bien au début de leur mariage. Si les taux hypothécaires sont très avantageux aujourd’hui, les futurs acheteurs doivent toutefois encore être détenteur d’un capital de départ, à hauteur de 30 % minimum du prix d’achat. Une somme dont ne disposent pas les jeunes foyers qui commencent alors par louer quelques années en attendant de voir comment leurs finances vont évoluer, et dans quelles mesures les conditions du marché pourront s’améliorer.